住宅を売却する際にはその建物に適正な品質があるかどうか、ふるいに掛けられます。
その中の一つ耐震性についてのお話です。
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※証明すべき品質についてはこちら↓
売主が証明しておくべき耐震性について
その一つとして大きなものが耐震性。これから売却しようとしている建物が今の建築基準法に適合しているか確認しましょう。もちろん、設計通りに建てられていることが前提条件ですが、ここが大きな基準になり、選ばれる住宅か選ばれない住宅か大きな境目になります。
新耐震基準(1981年6月以降)
今の住宅取得制度等を受けるためにはこれが大前提となります。
これに到達していない限り、ほとんどの補助制度は利用できません。
つまり、買主さんから見るとこれを満たしていないものは除外すべき建物になってしまうのですね。 これが第一の制度上のふるいです。
新耐震基準だけではない、木造住宅の耐震基準(2000年6月以降)
では新耐震基準を満たしていればそれで安心かというと実はそうではないのです。
1995年に発生した阪神淡路大震災で木造住宅の倒壊が相次いだことを受け、2000年6月に新たな耐震基準が設けられています。これがほぼ今の耐震基準となっています。
何が変わったのか
耐力壁の配置バランスの計算が加わった
2000年以前の耐震基準においては、壁量が満たされていれば大丈夫とされていました。しかしその耐力壁が建物の片側に寄っていたり、バランスの悪い配置となっているものが多かったのです。そのため、震災の時には建物の中で、地震に耐える部分とそうでない部分の差が生じ、ねじれるように建物が倒壊する事例が相次ぎました。
柱脚・柱頭などの金物仕様が規程された。
加えて、地震で建物が突き上げられた瞬間に、柱と梁のほぞ抜けが発生し一気に倒壊に繋がるなどの事例もありました。そのため、地震でほぞが抜ける側に力が働いたとしても大丈夫なように金物でつなぐ等の規程がされました。
さらに熊本地震では問われた柱と耐力壁の直下率
さらに熊本地震では震度7が2回も襲う等想定外の地震がありました。この時に問題となったのが柱の直下率。2階の柱の下に柱が無い場合にはその力の流れが途中で切れることになります。柱の下に柱があれば上手に力を伝えることが出来る。
この直下率は法律でうたわれているものではなかったのですが、直下率が低い建物に於いては『耐震等級2』の場合においても倒壊したという報告がされています。
結局何を証明すべきか。
住宅の売却において、大まかなふるいをかけられるとしたら、1981年6月以降の建物であるかそうでないかです。 (細かいことをいう…2000年6月以降も班判断基準として重要です)
厳密には耐震診断をクリアして初めて耐震性を証明しましたと言えるのですが、まだまだ制度が追い付いてきていません。
まずはこう覚えてください。基本中の基本です。
- 1981年6月以降の建築確認の建物(耐震性が無い可能性がある)
- それ以前の建物は耐震診断をして現行の耐震性を有していることを証明する(耐震性有)
上記の2つは同じように見えるかもしれませんが、実は全く別の物。しかし不動産取引上の耐震性のふるいについてはこう覚えておいて差し支えないと思います。
さらにその建物を検討するにあたって買主が購入時に使いたいという制度が俗にいう『住宅ローン減税』です。
住宅ローン減税の適用条件についてはまた別の記事で。